不動産を相続したら｜名義変更・相続税・売却の手続きと相談先

親から土地・建物を相続したら、遺言の有無と相続人の確認、遺産分割を経て、相続税の申告と相続登記を行います。期限は、相続税の申告と納税が相続の開始を知った日の翌日から10か月以内、相続登記が不動産の取得を知った日から3年以内です。売却する場合は、相続税の一部を取得費に加算できる特例の期限もあわせて確認します。

手続きの順番と期限の一覧

不動産の相続手続きを、期限の早いものから並べると次のとおりです。最初の3か月・4か月の手続きを済ませ、遺産分割をまとめて、10か月以内の相続税の申告と3年以内の相続登記を行う流れです。

期限・時期	手続き	窓口・担当
亡くなった後、遅滞なく	遺言書の有無を確認する。自筆の遺言書は家庭裁判所で検認を受ける（公正証書遺言と、法務局で保管されていた自筆証書遺言の「遺言書情報証明書」は検認不要）	家庭裁判所
相続の開始を知った時から3か月以内	相続放棄・限定承認をする場合は家庭裁判所に申述する	家庭裁判所
相続の開始を知った日の翌日から4か月以内	亡くなった方の所得税の準確定申告（申告が必要な所得があった場合）	税理士
相続税の申告期限までが目安	遺産分割協議（誰がどの不動産を取得するか）。申告期限までにまとまらないと、小規模宅地等の特例などを適用しない申告になる	相続人全員（争いがあれば弁護士）
相続の開始を知った日の翌日から10か月以内	相続税の申告と納税（遺産が基礎控除額を超える場合）。提出先は亡くなった方の住所地を所轄する税務署	税理士
不動産の取得を知った日から3年以内	相続登記（遺産分割で取得した場合は、分割の日から3年以内に分割内容に応じた登記）	法務局（登記は司法書士の業務）
相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで	この期間内に売却すると、相続税額の一部を取得費に加算できる特例の対象になる	税理士
売った年の翌年2月16日〜3月15日	譲渡所得の確定申告	税理士
毎年1月1日	固定資産税の納税義務者が決まる基準日	都税事務所（23区）・市町村

相続人を確定するには、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本などをそろえます。法務局で無料で交付される「法定相続情報一覧図」の写しは、相続登記や相続税の申告、預金の払戻しなどの手続きで、戸籍謄本等の束の代わりに使えます。

相続登記（名義変更）の申請義務

相続登記は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請することが法律上の義務です。令和6年4月1日から始まった制度で、正当な理由がないのに申請しない場合は10万円以下の過料の対象になります。

状況	期限・対応
令和6年4月1日以後に相続で取得したことを知った	知った日から3年以内に相続登記
令和6年4月1日より前に相続したことを知った不動産で、まだ相続登記をしていない	令和9年3月31日までに相続登記
遺産分割で不動産を取得した	遺産分割の日から3年以内に、分割の内容に応じた登記
3年以内に遺産分割がまとまらない	相続人申告登記（相続人であることを法務局に申し出る簡易な方法）で義務を果たせる。義務を果たしたことになるのは申し出た相続人だけ

相続人申告登記は相続人が単独で申し出ることができますが、義務を果たしたことになるのは申し出た相続人だけで、相続人全員が義務を果たすには、それぞれが申し出る必要があります（連名でまとめて申し出ることもできます）。また、相続人申告登記は権利関係を公示するものではありません。相続した不動産を売却したり、抵当権を設定したりする場合には相続登記が必要です。売却を考えているなら、遺産分割をまとめて相続登記を済ませておくことが前提になります。

相続登記には登録免許税がかかり、税率は不動産の価額（原則として固定資産課税台帳に登録された価格）の1,000分の4です。令和9年3月31日までは、価額が100万円以下の土地の相続登記などに免税措置があります。登記の申請手続きは司法書士の業務です。法務局でも予約制の登記手続案内が行われています。

相続税はかかるか・土地と建物の評価

相続税の申告が必要になるのは、正味の遺産額が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合です。判定には、小規模宅地等の特例を適用する前の金額を使います。

法定相続人の数	基礎控除額
1人	3,600万円
2人	4,200万円
3人	4,800万円
4人	5,400万円

不動産がある相続では、土地と建物をいくらと評価するかで判定の結果が変わります。相続税の計算での評価方法は次のとおりです。

財産	評価方法
路線価が定められている地域の土地	路線価方式。道路に付けられた1平方メートルあたりの価額（路線価）を、土地の奥行きや形状などに応じた補正率で補正し、面積を掛ける
路線価が定められていない地域の土地	倍率方式。固定資産税評価額に、国税庁の「評価倍率表」の倍率を掛ける
家屋（建物）	固定資産税評価額×1.0（固定資産税評価額と同じ額）
賃貸している土地・建物	権利関係に応じて評価額を調整する

分譲マンションは、土地部分（敷地利用権）と建物部分（区分所有権）の合計で評価し、令和6年1月1日以後に相続したものは区分所有補正率を掛けて計算する場合があります。固定資産税評価額は、毎年届く固定資産税の課税明細書などで確認できます（課税明細書のチェックポイント）。相続税の基本は相続税の基礎知識で解説しています。

自宅の土地などの小規模宅地等の特例

亡くなった方の自宅や事業に使っていた土地は、要件を満たせば、一定の面積までの部分の評価額を80%または50%減額できます（小規模宅地等の特例）。

相続開始直前の利用状況	限度面積	減額される割合
自宅の敷地（特定居住用宅地等）	330㎡	80%
貸付以外の事業用の敷地（特定事業用宅地等など）	400㎡	80%
貸付事業用の敷地（貸付事業用宅地等）	200㎡	50%

自宅の敷地の場合、配偶者が取得するときは取得者ごとの要件がありません。同居していた親族が取得するときは、相続税の申告期限まで住み続け、かつ持ち続けることが要件です。別居していた親族が取得する場合は、亡くなった方に配偶者や同居していた相続人がいないこと、取得者が相続開始前3年以内に自分や配偶者などが所有する家屋に住んだことがないことなど、さらに細かい要件があります。

この特例を受けるには、相続税の申告書に適用を受ける旨を記載し、計算の明細書や遺産分割協議書の写しなどを添付する必要があります。また、原則として申告期限までに遺産分割が済んでいることが必要です。分割がまとまらないまま期限を迎えた場合は特例を適用しない申告をし、「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付しておくと、原則として期限から3年以内に分割したときに特例を適用できます。

売却するときの税金と取得費加算の特例

相続した不動産を売って利益が出たときは、譲渡所得として所得税・住民税がかかり、売った年の翌年に確定申告をします。相続税とは別の申告です。

項目	内容
譲渡所得の計算	売った金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
取得費	亡くなった方が買ったときの購入代金などを引き継ぐ（建物は減価償却費相当額を差し引く）。分からないときは売った金額の5%を取得費にできる
相続時の登記費用	業務に使っていない土地建物なら、相続の際に相続人が払った登記費用も取得費に含まれる（5%の概算取得費を使う場合は除く）
所有期間	亡くなった方の取得の時期を引き継ぐ。売った年の1月1日で5年を超えれば長期譲渡所得
長期譲渡所得の税率	所得税15%（ほかに復興特別所得税）、住民税5%

相続税が課税された人には、相続税額のうち一定の金額を取得費に加算できる特例があります。要件は、相続や遺贈で財産を取得した人であること、その人に相続税が課税されていること、そして相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売っていることです。相続税の申告期限は相続の開始を知った日の翌日から10か月なので、相続からおおむね3年10か月が売却の期限の目安になります。加算できる額は、その人の相続税額のうち売った財産に対応する部分で、売却益が上限です。適用を受けるには、計算明細書などを添えて確定申告をします。

亡くなった方が住んでいた家屋とその敷地を令和9年12月31日までに売る場合は、一定の要件で譲渡所得から最高3,000万円（令和6年1月1日以後の譲渡で、家屋と敷地を相続や遺贈で取得した相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円まで）を控除できる特例もあります。ただし、取得費加算の特例の適用を受けた家屋や敷地には使えないため、どちらが有利かを比べて選びます。空き家の特例の要件は実家の空き家を相続したら｜譲渡所得3,000万円特別控除の要件で解説しています。

固定資産税は誰が払うか

固定資産税は、毎年1月1日（賦課期日）現在の所有者として固定資産課税台帳に登録されている人にかかります。登記上の所有者が1月1日より前に亡くなっている場合は、1月1日時点でその土地・家屋を現に所有している人（相続人など）が納税義務者になります。

• 亡くなった年の固定資産税の納税義務は、一般的に相続人に引き継がれます。
• 東京23区内の土地・家屋で、相続から3か月以内に登記の名義変更ができない場合は、都税事務所に「現所有者申告書」を提出します（申告期限は、自分が現所有者であることを知ってから3か月）。
• 遺産分割が済んでいない土地・家屋は法定相続人全員の共有とみなされ、固定資産税は共有者全員が連帯して納める義務を負います。
• 23区外（西東京市など）の土地・家屋は、所在する市町村に手続きを確認してください。
• 相続で不動産を取得した場合、不動産取得税は課税されません。

誰に何を頼むか

不動産の相続手続きは、手続きごとに担当する専門家や窓口が分かれます。登記は司法書士、相続税と譲渡所得の申告は税理士、争いは弁護士です。

手続き	担当・窓口
遺言書の検認・相続放棄の申述	家庭裁判所
相続登記・相続人申告登記	法務局。登記は司法書士の業務です
遺産分割をめぐる争い・交渉	弁護士の業務です
相続税の申告、そのための土地・家屋の評価	税理士（税理士法人みらいでお受けしています）
準確定申告、売却したときの譲渡所得の確定申告	税理士（税理士法人みらいでお受けしています）
相続全般の相談	グループの相続サポートセンター

税理士法人みらいでは、相続税の申告と土地・家屋の評価、相続した不動産を売ったときの譲渡所得の申告をお受けしています。相続の相談窓口として、グループの相続サポートセンターもご利用いただけます。

相続税申告プランの料金

税理士法人みらいの相続税申告の料金は、遺産の総額と相続人の数で決まります。当事務所の「相続税申告プラン料金表」は次のとおりです。

遺産の総額	相続人2人	3人	4人	5人	6人
7千万円未満	582,000円	624,000円	666,000円	708,000円	750,000円
1億円未満	912,000円	984,000円	1,056,000円	1,128,000円	1,200,000円
3億円未満	1,242,000円	1,344,000円	1,446,000円	1,548,000円	1,650,000円
5億円未満	1,572,000円	1,704,000円	1,836,000円	1,968,000円	2,100,000円
7億円未満	1,902,000円	2,064,000円	2,226,000円	2,388,000円	2,550,000円
10億円未満	2,364,000円	2,568,000円	2,772,000円	2,976,000円	3,180,000円

［加算報酬］財産の評価等の事務が著しく複雑なときは、別途報酬をいただく場合がございます。※遺産の総額は、小規模宅地等の評価減を行う前の金額です。※上記金額は税抜金額です。別途消費税が加算されます。

この料金は相続税の申告書を作成・提出するためのものです。準確定申告や、相続した不動産を売った年の譲渡所得の確定申告は相続税とは別の申告で、内容をうかがって料金をご案内します。料金表はサービス・料金のページにも掲載しています。料金表の読み方は相続税申告を税理士に頼む費用で詳しく説明しています。

よくある質問

Q. 相続した不動産の名義変更（相続登記）はいつまでにしなければなりませんか？

A. 不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内です。令和6年4月1日から申請が義務になり、正当な理由なく申請しないと10万円以下の過料の対象になります。令和6年4月1日より前に相続したことを知った不動産で登記をしていないものは、令和9年3月31日が期限です。3年以内に遺産分割がまとまらない場合は、相続人申告登記によって義務を果たすこともできます（義務を果たしたことになるのは申し出た相続人だけです）。

Q. 不動産を相続すると相続税はかかりますか？

A. かかるとは限りません。正味の遺産額が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合に、申告と納税が必要です。判定には小規模宅地等の特例を適用する前の金額を使います。特例を使って納める税額がゼロになる場合でも、特例を受けるには申告書の提出が必要です。

Q. 相続した不動産を売るときに使える税金の特例はありますか？

A. 相続税が課税された人が、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売った場合、その人の相続税額のうち一定の金額を取得費に加算できる特例があります。適用を受けるには確定申告が必要です。亡くなった方が住んでいた空き家を売る場合の3,000万円特別控除もありますが、取得費加算の特例の適用を受けた家屋や敷地には使えないため、どちらを使うかを比べて選びます。

Q. 相続した不動産の手続きは、税理士と司法書士のどちらに頼めばよいですか？

A. 手続きによって担当が分かれます。相続登記などの登記は司法書士の業務です。相続税の申告と、そのための土地・家屋の評価、売却したときの譲渡所得の確定申告は税理士の業務で、税理士法人みらいでお受けしています。遺産分割をめぐる争いや交渉は弁護士の業務です。

まとめ

不動産を相続したら、遺言と相続人を確認し、3か月（相続放棄）・4か月（準確定申告）の手続きを済ませたうえで、遺産分割、10か月以内の相続税の申告、3年以内の相続登記へと進みます。相続税がかかるかは、特例を適用する前の金額で基礎控除額と比べて判定し、土地は路線価方式または倍率方式、建物は固定資産税評価額で評価します。売却する場合は、相続からおおむね3年10か月以内なら取得費加算の特例を使える可能性があります。固定資産税は1月1日の所有者にかかります。登記は司法書士、申告は税理士、争いは弁護士と、担当を分けて進めてください。