不動産を売った年の確定申告｜譲渡所得の計算・税率・3,000万円控除と期限

土地や建物を売って利益（譲渡所得）が出た年は、売った年の翌年2月16日から3月15日までに確定申告をします。令和8年（2026年）に売った場合は、2027年2月16日〜3月15日です。譲渡所得は「譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除額」で計算し、給与などとは分けて、売った年の1月1日時点の所有期間が5年超なら20.315%、5年以下なら39.63%（いずれも住民税を含む）の税率で課税されます。マイホームの3,000万円控除などの特例は、税額がゼロになる場合でも確定申告をして受ける制度です。

譲渡所得の計算：譲渡価額−取得費−譲渡費用

譲渡所得は、売った金額（譲渡価額）から取得費と譲渡費用を差し引き、特例を使う場合はさらに特別控除額を差し引いて計算します（国税庁 No.1440）。土地・建物の譲渡所得は、給与所得などと合算せずに分離して課税されます。

項目	含まれるもの	含まれないもの・注意点
譲渡価額	買主から受け取る売買代金。買主から受け取る未経過分の固定資産税・都市計画税の精算金も含む	金銭以外の物や権利で受け取った場合は、その時価
取得費	購入代金・建築代金、購入手数料、設備費・改良費、購入時に納めた登録免許税・不動産取得税・印紙税（業務用の資産の場合を除く）、土地の取得時の測量費、購入資金の借入金の利子のうち使用開始の日までの期間の分など	建物は所有期間中の減価償却費相当額を差し引く。事業所得などの必要経費に算入したものは含まない
譲渡費用	売るための仲介手数料、売主が負担した印紙税、貸家を売るための立退料、売るために建物を取り壊した費用とその建物の損失額など	修繕費や固定資産税など、維持・管理のための費用は含まない
取得費が分からないとき	売った金額の5%を取得費にできる（概算取得費）。実際の取得費が5%を下回る場合も同じ	概算取得費を使う場合、相続人が支払った登記費用などを上乗せすることはできない

建物の取得費は、購入代金や建築代金から減価償却費相当額を差し引いて求めます（国税庁 No.3261）。自宅など事業に使っていなかった建物は「建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数」で計算し、償却率は木造0.031、木骨モルタル造0.034、鉄筋コンクリート造0.015などです。経過年数の6か月以上の端数は1年とし、6か月未満の端数は切り捨て、差し引く額は取得価額の95%が上限です。たとえば20年前に2,000万円で建てた木造の自宅なら、2,000万円×0.9×0.031×20年＝1,116万円を差し引き、建物の取得費は884万円になります。賃貸など事業に使っていた建物は、取得から売却までの毎年の減価償却費の合計額を差し引きます。

概算取得費（5%）は、実際の取得費が分からない場合のほか、実額が5%を下回る場合にも使えます（国税庁 No.3258）。たとえば5,000万円で売った場合の概算取得費は250万円です。昔に買った土地ほど、実額と5%のどちらで計算するかで税額が大きく変わります。

長期・短期の判定と税率

税率は、売った年の1月1日時点の所有期間が5年を超えるか（長期譲渡所得）、5年以下か（短期譲渡所得）で決まります（国税庁 No.3208・No.3211）。実際に持っていた期間ではなく「売った年の1月1日」で判定します。

区分	判定（売った年の1月1日時点）	所得税＋復興特別所得税	住民税	合計
短期譲渡所得	所有期間5年以下	30.63%	9%	39.63%
長期譲渡所得	所有期間5年超	15.315%	5%	20.315%
マイホームの軽減税率（課税長期譲渡所得6,000万円以下の部分）	家屋・敷地とも所有期間10年超（要件あり）	10.21%	4%	14.21%
同（6,000万円を超える部分）	同上	15.315%	5%	20.315%

たとえば2021年3月に買った土地を2026年10月に売ると、2026年1月1日時点の所有期間は4年10か月なので短期譲渡所得です。2027年1月以後に売れば、2027年1月1日時点で5年を超えるため長期譲渡所得になります。売った日（収入すべき時期）は原則として引渡しの日で、売買契約の効力発生の日を選んで申告することもできます（所得税基本通達36-12）。

所得税には、基準所得税額の2.1%の復興特別所得税が加わります。令和9年（2027年）1月1日以後に生ずる所得からは、復興特別所得税1.1%と防衛特別所得税1%に分かれますが、合計の2.1%は変わりません（国税庁「防衛特別所得税及び復興特別所得税（源泉徴収関係）Q＆A」令和8年5月）。住民税の内訳は、たとえば23区では長期一般で特別区民税3.0%・都民税2.0%と案内されています（練馬区「土地・建物等の譲渡所得に対する税金」）。

マイホームを売ったときの3つの特例

自分が住んでいた家とその敷地を売った場合は、3,000万円の特別控除、所有期間10年超の軽減税率、特定のマイホームの買換え特例を使える場合があります。いずれも確定申告をして受ける特例です（国税庁 No.3302・No.3305・No.3355）。

特例	主な要件	効果	ほかの特例との関係
3,000万円の特別控除（租税特別措置法第35条）	住んでいる家か、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る／前年・前々年にこの特例や損益通算の特例を受けていない／親子・夫婦など特別の関係がある人への売却でない	譲渡所得から最高3,000万円を控除。所有期間の長短は問わない	軽減税率と重ねて受けられる。買換え特例とは同時に受けられない
10年超所有の軽減税率（同第31条の3）	売った年の1月1日時点で家屋・敷地とも所有期間10年超／前年・前々年にこの特例を受けていない／特別の関係がある人への売却でない	課税長期譲渡所得6,000万円以下の部分が14.21%（住民税を含む）	3,000万円控除と重ねて受けられる
特定のマイホームの買換え特例（同第36条の2）	令和9年12月31日までに売る／売却代金1億円以下／居住期間10年以上・所有期間10年超／売った年の前年から翌年までに買い換える／買い換える家の床面積50㎡以上・土地500㎡以下など	譲渡益への課税を、買い換えた家を将来売るときまで繰り延べる（非課税ではない）	売った年・前年・前々年に3,000万円控除や軽減税率などを受けていないことが要件

3,000万円控除と軽減税率は重ねて受けられ、特別控除後の譲渡所得がなくなれば税額はゼロになります。ただし、確定申告をしなければ特例は受けられません。また、新しい家で住宅ローン控除を受ける予定がある場合、入居した年とその前年・前々年などに3,000万円控除を受けると、住宅ローン控除を受けられなくなります（国税庁 No.3302）。売る前に、どちらを使うと負担が少ないかを試算しておく必要があります。

売って損が出たとき（損益通算・繰越控除）

土地や建物を売って出た損失は、原則として給与などほかの所得と差し引き（損益通算）できません（国税庁 No.2250）。例外は、マイホームを売った損失で、次の要件を満たす場合です。

• マイホームを買い換えた場合（租税特別措置法第41条の5）：令和9年12月31日までに売ること、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えること、新しい家を取得した年の12月31日に償還期間10年以上の住宅ローンがあることなど。損益通算しきれない損失は翌年以後3年内に繰り越せます（合計所得金額が3,000万円を超える年は繰越控除を受けられません。敷地が500㎡を超える部分に対応する損失は繰越控除の対象外）（国税庁 No.3370）
• 住宅ローンが残る家を、残高を下回る価額で売った場合（同第41条の5の2）：令和9年12月31日までに売ること、所有期間5年超、売買契約日の前日に償還期間10年以上の住宅ローン残高があることなど。新しい家を買わなくても使えます。損益通算の限度は「住宅ローン残高−売却価額」です（国税庁 No.3390）

どちらの特例も、損益通算を受けるには、確定申告書に譲渡損失の金額の明細書などを添付して提出します。翌年以後に繰越控除を受けるには、損益通算を受けた年分の確定申告書を期限内に提出し、翌年分から繰越控除を受ける年分まで連続して確定申告書（損失申告用）を提出することが要件です（国税庁 No.3370・No.3390）。税金を納めない年でも、損失が出た年こそ期限内の申告が必要です。

相続した不動産を売るとき

相続した不動産を売るときは、亡くなった方の取得日と取得費を引き継ぎ、相続税を納めた方は取得費加算の特例、実家の空き家であれば3,000万円控除を検討します。

• 取得日・取得費の引継ぎ：相続で取得した場合、亡くなった方の取得の時期と購入代金などがそのまま引き継がれます。長期・短期も亡くなった方の取得日で判定します。業務に使っていない不動産なら、相続人が相続時に支払った登記費用や不動産取得税も取得費に含められます（5%の概算取得費を使う場合を除きます）（国税庁 No.3270）
• 相続税の取得費加算の特例（租税特別措置法第39条）：相続税が課された方が、相続開始の日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売った場合、納めた相続税のうちその財産に対応する額を取得費に加算できます。加算額は、この特例を使わない場合の譲渡益が上限です。添付書類は「相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書」です（国税庁 No.3267）
• 空き家の3,000万円控除（同第35条第3項）：昭和56年5月31日以前に建築された家屋（区分所有建物を除く）で、相続開始の直前に亡くなった方以外に住んでいた人がいなかったことなどが要件です。令和9年12月31日までで、かつ相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、売却代金1億円以下で売る必要があります。家屋と敷地を相続した相続人が3人以上の場合は1人2,000万円までです。取得費加算の特例とは同じ家屋・敷地について併用できません（国税庁 No.3306）。要件の詳細は実家の空き家を相続したら｜譲渡所得3,000万円特別控除の要件で解説しています

相続した不動産を売るには、相続登記を先に済ませておく必要があります（相続人申告登記は権利関係を公示するものではないため、売却する場合は別に相続登記が必要です。法務省「相続人申告登記について」）。登記の申請は司法書士が行います。名義変更から売却までの流れは不動産を相続したら｜名義変更・相続税・売却の手続きと相談先で整理しています。

必要書類と申告の期限・提出先

申告には、「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】」、売ったときと買ったときの売買契約書の写し、取得費・譲渡費用の領収書の写しが基本で、特例を使う場合は書類が加わります（東京国税局「資産税関係添付書類等一覧表（令和7年分用）」）。

書類	必要になる場面	入手先
譲渡所得の内訳書【土地・建物用】	土地・建物を売ったすべての場合（空き家の特例は5面も使う）	国税庁ホームページ・確定申告書等作成コーナー
売買契約書（売ったとき・買ったとき）の写し、取得費・譲渡費用の領収書の写し	すべての場合	手元の書類
売った土地・建物の登記事項証明書	軽減税率・買換え・損失の特例・空き家の3,000万円控除など（マイホームの3,000万円控除だけを受ける場合は不要。「不動産番号等の明細書」を出せば原本の添付を省略できる）	法務局
戸籍の附票の写しなど	売買契約日の前日の住民票上の住所と、売った家の所在地が異なる場合	市区町村
住宅借入金等の残高証明書	譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例	金融機関
相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書	取得費加算の特例	国税庁ホームページ（相続税の申告書の控えをもとに作成）
被相続人居住用家屋等確認書（耐震改修をして売る場合は耐震基準適合証明書などの写しも）	空き家の3,000万円控除	確認書は家屋がある市区町村に申請して交付を受ける

申告期限は売った年の翌年2月16日から3月15日までで、令和8年（2026年）に売った場合は2027年2月16日（火）〜3月15日（月）です。提出先は住所地の税務署で、西東京市・東久留米市にお住まいの方は東村山税務署、練馬区は練馬東税務署または練馬西税務署、新座市は朝霞税務署です。国税庁の確定申告書等作成コーナーでも、内訳書と申告書を作成できます。

住民税・国民健康保険への影響

譲渡所得は住民税と国民健康保険料の計算にも入るため、売った年の翌年度の負担が増えることがあります。

住民税は、長期譲渡所得で5%、短期譲渡所得で9%、マイホームの軽減税率の部分で4%です（練馬区の案内）。所得税の確定申告書を税務署に提出した方は、市民税・都民税の申告は不要で（西東京市「市民税・都民税申告および所得税申告について」）、確定申告の内容をもとに翌年度の住民税が計算されます。

国民健康保険料は市区町村ごとに計算方法が定められています。西東京市では、加入者ごとの前年中の総所得金額等（譲渡等の所得を含み、譲渡所得の特別控除は適用した後の金額）から住民税の基礎控除額を差し引いた額をもとに所得割を計算します（西東京市「算出方法と納め方」）。3,000万円控除の後に譲渡所得が残らなければ、その売却による所得割の増加はありませんが、特別控除を使わない売却では、譲渡所得が翌年度の所得割の計算に入ります。ほかの市区町村にお住まいの方は、各市区町村の案内で確かめてください。

自分で申告するか、税理士に頼むかの目安

購入時の契約書がそろっていて特例を使わない売却なら、確定申告書等作成コーナーでご自身で申告することもできます。一方、次のような場合は、計算と特例の判断が増えるため、依頼を検討する目安になります。

• 購入時の契約書が見つからず、実際の取得費と5%の概算取得費のどちらで計算するかを決める必要がある
• 建物の減価償却費相当額を計算する必要がある（自宅の一部を賃貸や事業に使っていた場合を含む）
• 3,000万円控除・軽減税率・買換え特例、新しい家の住宅ローン控除のどれを使うかを選ぶ必要がある
• 相続した不動産で、取得費加算の特例と空き家の3,000万円控除のどちらを使うかを判断する必要がある
• マイホームの譲渡損失で損益通算・繰越控除を受ける（繰越控除は、損失が出た年分の期限内の申告が要件）

譲渡所得の申告をご依頼いただく場合の料金は、内容をうかがってご案内します。ご相談の際は、売買契約書（売ったとき・買ったとき）、仲介手数料などの領収書、登記事項証明書、相続した不動産であれば相続税の申告書の控えをお持ちいただくと、使える特例と必要な書類を具体的にお話しできます。所有権移転などの登記は司法書士が行います。毎年の確定申告を頼むかどうかの目安は確定申告を税理士に頼む費用と依頼する時期で解説しています。

よくある質問

Q. 家を売って利益が出なかった場合も確定申告は必要ですか？

A. 譲渡所得が赤字（損失）であれば、譲渡所得に対する所得税・住民税はかかりません。ただし、マイホームを売った損失をほかの所得と損益通算する特例を受けるには、明細書などを添付して確定申告をする必要があり、翌年以後に繰越控除を受けるには、損失が出た年分を期限内に申告し、翌年以後も連続して申告する必要があります。また、3,000万円の特別控除で税額がゼロになる場合も、特例を受けるために確定申告が必要です。

Q. 買ったときの金額（取得費）が分からないときはどうすればよいですか？

A. 売った金額の5%を取得費とすることができます（概算取得費）。実際の取得費が売った金額の5%を下回る場合も、5%を取得費にできます。購入時の売買契約書などで実際の取得費が分かり、それが5%より大きい場合は、実際の金額で計算したほうが譲渡所得は小さくなります。

Q. 不動産を売った年の確定申告はいつまでですか？

A. 売った年の翌年2月16日から3月15日までに、住所地の税務署へ確定申告をします。令和8年（2026年）に売った場合は、2027年2月16日から3月15日までです。売った日は原則として引渡しの日で判定しますが、売買契約の効力発生の日を選んで申告することもできます。

Q. 不動産を売ると、住民税や国民健康保険料も増えますか？

A. 譲渡所得には住民税もかかり、確定申告の内容をもとに翌年度の住民税が計算されます。西東京市の国民健康保険料は、前年中の総所得金額等（譲渡所得を含み、譲渡所得の特別控除は適用した後の金額）から基礎控除額を引いた額をもとに所得割を計算するため、特別控除の後に譲渡所得が残る場合は翌年度の保険料に影響します。

まとめ

土地や建物を売って利益が出た年は、売った年の翌年2月16日から3月15日までに譲渡所得の確定申告をします（令和8年に売った場合は2027年3月15日まで）。譲渡所得は譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算し、取得費が分からなければ売った金額の5%を使えます。税率は売った年の1月1日時点の所有期間が5年を超えるかどうかで変わり、マイホームの3,000万円控除や10年超の軽減税率、相続した不動産の取得費加算や空き家の3,000万円控除は、申告して受ける特例です。譲渡所得は翌年度の住民税と国民健康保険料にも反映されます。特例の選び方で税額が変わる場合や、期限のある特例を使う場合は、売る前の段階でご相談ください。