小規模宅地等の特例とは｜自宅の土地を80%減額する要件・限度面積と計算例

小規模宅地等の特例は、亡くなった方や生計を一にしていた親族が自宅や事業に使っていた土地について、一定の面積まで評価額を80%または50%減額できる制度です。自宅の土地なら330㎡まで80%が減額されますが、取得する人の要件を満たし、相続税の申告書を提出することが条件で、税額が0円になる場合でも申告が必要です。

小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例は、相続税の計算で、自宅や事業用の土地の評価額を一定の面積まで大きく減らす制度です（租税特別措置法第69条の4、国税庁 No.4124）。対象は、相続開始の直前に、亡くなった方または亡くなった方と生計を一にしていた親族（あわせて「被相続人等」といいます）の事業用または居住用に使われていた宅地等で、建物や構築物の敷地になっているものです。

相続税は、土地を路線価などで評価した金額をもとに計算するため、特例で評価額が減ると、課税価格と相続税額がそのまま下がります。なお、相続時精算課税に係る贈与で取得した宅地等には、この特例は使えません（国税庁 No.4124）。土地の評価の基本や相続登記など不動産の相続全体の流れは不動産を相続したらで解説しています。

区分ごとの限度面積と減額される割合

減額の割合と面積の上限は、相続開始の直前の土地の使われ方で決まり、自宅の土地（特定居住用宅地等）は330㎡まで80%、事業用の土地（特定事業用宅地等など）は400㎡まで80%、貸付用の土地（貸付事業用宅地等）は200㎡まで50%です。

相続開始の直前の利用状況	区分	限度面積	減額される割合
被相続人等の自宅の敷地	特定居住用宅地等	330㎡	80%
被相続人等の事業（貸付を除く）に使っていた土地	特定事業用宅地等	400㎡	80%
被相続人や親族が50%超を持つ法人の事業（貸付を除く）に使っていた土地	特定同族会社事業用宅地等	400㎡	80%
不動産貸付・駐車場など貸付事業に使っていた土地	貸付事業用宅地等	200㎡	50%

減額される金額は「宅地等の評価額 × 減額の割合」で、面積が限度面積を超える場合は「宅地等の評価額 × 限度面積 ÷ 宅地等の面積 × 減額の割合」で計算します。たとえば、評価額8,000万円・400㎡の自宅の土地なら、330㎡分の6,600万円の80%にあたる5,280万円が減額され、相続税の計算に入る金額は2,720万円になります。

計算例：減額される金額と相続税への影響

自宅の土地に特例を使えると、相続税の総額が数百万円単位で変わることがあり、納める税額が0円になる場合もあります。相続人が子2人で、亡くなった親と同居していた長男が自宅を相続し、要件を満たす場合で計算してみます。

項目	特例を使わない場合	特例を使う場合
自宅の土地（200㎡）	5,000万円	1,000万円（5,000万円×80%＝4,000万円を減額）
建物・預貯金など	3,000万円	3,000万円
課税価格の合計	8,000万円	4,000万円
基礎控除額（3,000万円＋600万円×2人）	4,200万円	4,200万円
相続税の総額	470万円	0円
相続税の申告書の提出	必要	必要（特例の適用を受けるため）

特例を使わない場合は、課税遺産総額3,800万円を子2人の法定相続分で1,900万円ずつに分け、速算表（税率15%・控除額50万円）で235万円ずつ、合計470万円が相続税の総額になります（国税庁 No.4155）。特例を使うと課税価格の合計が基礎控除額以下になり、相続税はかかりません。ただし、申告が必要かどうかは特例を適用する前の金額（この例では8,000万円）で判定するため、基礎控除額を超えるこの例では申告書の提出が必要です（国税庁 No.4205）。債務・葬式費用や生前贈与の加算は、説明のため省略しています。

複数の土地に使う場合（併用）の限度面積

自宅と事業用の土地だけに使う場合は、330㎡と400㎡を別々に使え、合計730㎡まで減額できます。貸付用の土地を含めて選ぶ場合は、合計を200㎡に換算した上限があります（国税庁 No.4124、租税特別措置法第69条の4第2項）。

• 貸付事業用宅地等がない場合：特定事業用等（特定事業用＋特定同族会社事業用）≦400㎡、特定居住用≦330㎡
• 貸付事業用宅地等がある場合：特定事業用等の面積×200/400 ＋ 特定居住用の面積×200/330 ＋ 貸付事業用の面積 ≦ 200㎡

どの土地にどれだけ使うかで、減額される金額が変わります。自宅の土地165㎡（評価額6,600万円、1㎡あたり40万円）と、賃貸アパートの敷地300㎡（評価額6,000万円、1㎡あたり20万円）がある場合で比べます。

選び方	特例を使う面積	減額される金額
自宅を優先し、残りを貸付用に使う	自宅165㎡（200㎡換算で100㎡）＋ 貸付用100㎡	自宅5,280万円 ＋ 貸付用1,000万円 ＝ 6,280万円
貸付用だけに使う	貸付用200㎡	2,000万円

自宅165㎡は「165×200/330＝100㎡」に換算されるため、貸付用に使える面積は残りの100㎡です。減額の割合が高く、1㎡あたりの評価額も高い土地から選ぶと減額は大きくなりますが、実際には、土地ごとの評価額（路線価と形状などによる補正）と、取得する人ごとの要件を確かめてから選びます。特例の対象になり得る土地を取得した人が2人以上いる場合は、どの土地を選ぶかについて、その全員の同意が必要です（国税庁 No.4124）。

自宅の土地を取得する人の要件（配偶者・同居親族・家なき子）

自宅の土地（特定居住用宅地等）は、配偶者が取得すれば取得者ごとの要件はなく、同居していた親族は申告期限まで住み続けて持ち続けること、同居していなかった親族はいわゆる「家なき子」の要件を満たすことが必要です（国税庁 No.4124）。

取得する人	主な要件
亡くなった方の配偶者	取得者ごとの要件はない
亡くなった方と同じ建物に住んでいた親族	相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に住み、かつ、その宅地等を申告期限まで持ち続ける
上記以外の親族（いわゆる家なき子）	①亡くなった方に配偶者がいない、②亡くなった方と同居していた相続人がいない、③相続開始前3年以内に、日本国内にある自分・配偶者・三親等内の親族・特別の関係がある法人の家屋に住んだことがない、④相続開始時に住んでいる家屋を過去に一度も所有したことがない、⑤その宅地等を申告期限まで持ち続ける、⑥居住制限納税義務者・非居住制限納税義務者のうち日本国籍を有しない人ではない
（生計を一にしていた親族の自宅の敷地の場合）その親族本人	相続開始前から申告期限まで引き続きその家屋に住み、その宅地等を申告期限まで持ち続ける（配偶者が取得する場合は要件なし）

二世帯住宅は、建物が区分所有の登記をしていない一棟の建物であれば、その建物のどこかに住んでいた親族が「同じ建物に住んでいた親族」に当たります。区分所有の登記がある場合は、亡くなった方が住んでいた部分に住んでいた親族に限られます（国税庁 No.4124（注3））。また、自宅の土地が2か所以上ある場合、特例の対象は主として住んでいた1か所に限られます。

家なき子の要件は、取得する方の過去3年間の住まいの所有者（自分・配偶者・親族・関係する法人か）や、今の住まいを過去に所有したことがないかまで確かめる必要があり、申告書には、過去3年以内に住んでいた家屋が自分や親族などの所有でないことや、今の住まいを所有したことがないことを証する書類などを添付します（過去3年以内の住所を明らかにする書類は、マイナンバーを有する方は提出不要。国税庁「相続税の申告の際に提出していただく主な書類」）。

老人ホームに入所していた場合

亡くなった方が老人ホームなどに入所したまま亡くなり自宅が空き家になっていても、相続開始の直前に要介護認定・要支援認定などを受けていて、一定の施設に入所していた場合は、入所の直前まで住んでいた自宅の土地を居住用として特例の対象にできます（国税庁 No.4124（注1））。

• 認定：介護保険法の要介護認定・要支援認定、介護保険法施行規則第140条の62の4第2号に該当すること、または障害支援区分の認定。受けていたかどうかは相続開始の直前で判定するため、入所の時点で認定を受けていなくても、亡くなる直前に受けていれば対象になります（国税庁 質疑応答事例「老人ホームへの入所により空家となっていた建物の敷地についての小規模宅地等の特例」）。
• 施設：認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居、養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、軽費老人ホーム、有料老人ホーム、介護老人保健施設、介護医療院、サービス付き高齢者向け住宅、障害者支援施設など。
• 対象外になる場合：入所後に、その自宅を事業に使ったり、亡くなった方や生計を一にしていた親族以外の人が新たに住んだりした場合。
• 添付書類：亡くなった方の戸籍の附票の写し（相続開始の日以後に作成されたもの）、介護保険の被保険者証の写しなど認定を受けていたことが分かる書類、施設への入所時の契約書の写しなど施設の名称・所在地・種類が分かる書類（国税庁「相続税の申告の際に提出していただく主な書類」）。

取得する人の要件は、自宅に住んでいた場合と同じく表のとおり判定します。入所前に同居していた親族が引き続きその家に住んでいたかどうかなど、入所前後の住まいの状況を時系列で確かめることになります。

事業用・貸付用の土地の要件

事業用・貸付用の土地は、取得した親族が申告期限まで事業を引き継いで続け、土地を持ち続けることなどが要件で、相続開始前3年以内に新たに事業や貸付に使い始めた土地は原則として対象外です（国税庁 No.4124）。

• 特定事業用宅地等（400㎡・80%）：亡くなった方の事業を申告期限までに引き継ぎ、申告期限まで営み、土地を持ち続ける。相続開始前3年以内に新たに事業に使った土地は、一定の規模以上の事業（その土地の上の事業用の建物や減価償却資産のうち被相続人等が持っていたものの価額が、その土地の価額の15%以上）を除き対象外。
• 特定同族会社事業用宅地等（400㎡・80%）：亡くなった方と親族などが発行済株式の50%超を持つ法人の事業に使っていた土地で、取得した親族が申告期限においてその法人の役員であり、土地を持ち続ける。
• 貸付事業用宅地等（200㎡・50%）：貸付事業を申告期限までに引き継ぎ、申告期限まで行い、土地を持ち続ける。相続開始前3年以内に新たに貸付に使った土地は、相続開始の日まで3年を超えて事業的な貸付（特定貸付事業）を行っていた場合を除き対象外。

ご家族の会社が使っている土地や、アパート・駐車場の土地は、使っている法人の事業の内容（貸付かそれ以外か）や、貸付が事業として行われていたかによって区分が変わります。どの区分に当たるかで限度面積と割合が変わるため、賃貸借契約書や登記、法人の株主の状況を確かめて判定します。

申告が要件（税額0円でも申告する）

小規模宅地等の特例は、相続税の申告書に特例の適用を受ける旨を記載し、計算の明細書などを添付した場合に限り適用されます（租税特別措置法第69条の4第7項）。特例を使えば税額が0円になる場合でも、申告書を出さなければ特例は使えません。

• 申告期限：相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内。提出先は亡くなった方の住所地を所轄する税務署です（西東京市・東久留米市は東村山税務署）。
• 主な添付書類：相続人全員を明らかにする戸籍の謄本（相続開始の日から10日を経過した日以後に作成されたもの）または図形式の法定相続情報一覧図の写し（子の続柄が実子か養子か分かるもの）、遺言書の写しまたは遺産分割協議書の写し、相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書に押印したもの）、区分ごとの書類（家なき子・老人ホームの書類など）。
• 申告の要否の判定：特例を適用する前の金額で、基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超えるかどうかを判定します（国税庁 No.4205）。

期限後申告書や修正申告書でも、特例の適用を受ける旨を記載して書類を添付すれば、適用の対象になります（同条第7項）。期限を過ぎてしまった場合の加算税・延滞税と、特例を使うための手続きは相続税の申告期限（10か月）を過ぎたらで整理しています。

遺産分割が終わっていない場合

申告期限までに遺産分割がまとまらず、まだ分割されていない宅地等には、特例を適用できません。ただし、申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付しておけば、申告期限から3年以内に分割したときに特例を受けられます（租税特別措置法第69条の4第4項、国税庁 No.4208）。

• 申告期限までに分割できないときは、民法の相続分または包括遺贈の割合で財産を取得したものとして、特例を使わずに計算し、期限内に申告・納税します。
• 3年以内に分割したら、分割のあったことを知った日の翌日から4か月以内に更正の請求をして特例を適用し、納めすぎた税金の還付を受けます。
• 訴えの提起など、3年以内に分割できないやむを得ない事情があるときは、税務署長の承認を受ける手続きがあります。

未分割で申告すると、いったんは特例を使わない税額を期限内に納めることになるため、納税資金の準備も必要です。遺産の分け方は相続人の皆さまで決めていただくもので、当事務所は分割の調整や交渉は行いません。相続人の間で争いがある場合は弁護士の業務です。

料金表の「評価減前」と当事務所へのご相談

当事務所の「相続税申告プラン料金表」は、遺産の総額を小規模宅地等の評価減を行う前の金額で区分します。上の計算例は、特例を使うと課税価格の合計が4,000万円になりますが、料金の区分は評価減前の8,000万円で判定します。料金が何で決まるかと、料金以外にかかる実費は相続税申告を税理士に頼む費用で整理しています。

相続が起きる前に、自宅の土地に特例が使えそうか、使った場合に相続税がいくらになるかを知りたい方には「相続税試算／生前対策プラン」があります。料金はサービスと料金のページをご覧ください。

特例の判定では、土地の評価、取得する方ごとの要件（同居・生計を一にしていたか、過去3年の住まい、施設の種類と認定）、併用する土地の選び方、取得者全員の同意、申告期限までの居住・保有を、資料と事実関係から一つずつ確かめます。ご相談の際は、固定資産税の課税明細書、登記事項証明書、亡くなった方とご家族の住まいの経緯が分かるもの、老人ホームに入所していた場合は入所時の契約書や介護保険の被保険者証をお持ちいただくと、適用できるかの見通しを具体的にお話しできます。相続税の基礎控除や配偶者の税額軽減は相続税の基礎知識、相続した実家を売るときの譲渡所得の特例は実家の空き家を相続したらで解説しています。

よくある質問

Q. 小規模宅地等の特例を使うと相続税が0円になる場合も、申告は必要ですか？

A. 必要です。小規模宅地等の特例は、相続税の申告書に特例の適用を受ける旨を記載し、計算の明細書や遺産分割協議書の写しなどを添付して提出した場合に限り適用されます。また、申告が必要かどうかは、特例を適用する前の金額で基礎控除額と比べて判定します。

Q. 親が老人ホームに入所したまま亡くなった場合、自宅の土地に特例は使えますか？

A. 亡くなった方が相続開始の直前に要介護認定や要支援認定などを受けていて、特別養護老人ホームや有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅など一定の施設に入所していた場合は、入所の直前まで住んでいた自宅の土地を、亡くなった方の居住用の宅地等として特例の対象にできます。入所後に、その自宅を事業に使ったり、亡くなった方や生計を一にしていた親族以外の人が新たに住んだりした場合は対象外です。

Q. 同居していた子が相続した自宅を、申告期限前に売ると特例はどうなりますか？

A. 同居していた親族が特例を受けるには、相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に住み、その宅地等を申告期限まで持ち続けることが要件です。申告期限前に売ったり転居したりすると、その親族が取得した部分は特例の対象になりません。配偶者が取得した場合は、取得者ごとの要件はありません。

Q. 遺産分割がまとまらないまま申告期限が来たらどうなりますか？

A. 申告期限までに分割されていない宅地等には特例を適用できないため、民法の相続分などで財産を取得したものとして、特例を使わずに申告・納税します。その申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付しておけば、申告期限から3年以内に分割したときに特例を受けられます。税額が減る場合は、分割のあったことを知った日の翌日から4か月以内に更正の請求をします。

まとめ

小規模宅地等の特例は、亡くなった方や生計を一にしていた親族が使っていた自宅の土地を330㎡まで80%、事業用の土地を400㎡まで80%、貸付用の土地を200㎡まで50%減額する制度です。自宅と事業用は合計730㎡まで使え、貸付用を含めるときは200㎡に換算した上限で選びます。自宅の土地は、配偶者なら取得者ごとの要件はなく、同居親族は申告期限まで住み続けて持ち続けること、同居していない親族は家なき子の要件が必要です。老人ホームに入所していた場合も、認定と施設の要件を満たせば対象になります。特例は申告書の提出が要件で、税額が0円でも申告が必要です。申告期限までに分割できないときは分割見込書を添付して、3年以内の分割に備えてください。